Купить квартиру:взять ипотеку или ждать снижения цен?

«Тем, кто не потерял работу и у кого «белая» зарплата», — ответил генеральный директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов. По его словам, банки ужесточили требования к заемщикам, тщательнее проверяют их платеже- способность. «Многое зависит и от того, в какой отрасли работает потенциальный заемщик. Если, например, в строительстве, то в кредите ему, скорее всего, откажут, поскольку там очень велик риск потери работы», — добавил директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов.

«Для получения кредита на сумму 1,5 млн руб. ежемесячный доход семьи из трех человек должен превышать 40 тыс. руб. На погашение такого кредита семья будет тратить не меньше 25 тыс. руб. в месяц», — подсчитал он.

Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию Ассоциации агентств недвижимости «Афина Паллада» Марина Надгребельная напомнила, что банки повысили размер первоначального взноса по ипотеке до 30%: «То есть чтобы взять кредит на сумму 1,5 млн руб., заемщик должен иметь 500 тыс. руб. на первоначальный взнос. И еще как минимум 80-100 тыс. руб. на расходы по оформлению ипотеки и оплате услуг агентства недвижимости». По ее мнению, резко повысившийся «порог вхождения» существенно ограничил спрос на ипотеку. «По сравнению с прошлым годом количество ипотечных сделок в нашем агентстве уменьшилось примерно в три раза», — сообщила она. В «Афине Палладе», «Жилфонде» и «Сибакадемстрой Недвижимости» доля сделок с ипотекой составляет сейчас примерно 20%.

По просьбе модератора Егора Ледяева специалист отдела обслуживания банков портала SIBbanks.ru Анна Колоколова предоставила собравшимся справку об ипотеке в Новосибирске. По сведениям портала, в середине апреля 18 банков заявляли, что выдают в городе ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья, а четыре банка предлагали кредиты на покупку строящегося жилья (в основном под залог имеющегося жилья). Ставки по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья тогда же составляли 15-29%, на покупку строящегося — 13,25-23%.

«Верхняя планка ставок — это фактически вежливый способ отказа», — прокомментировал Владимир Затримайлов. «Большинство банков сейчас лишь декларирует ипотеку», — согласился региональный директор банка DeltaCredit Владимир Федянов. По его мнению, реально в городе ипотечные кредиты выдают лишь Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, BSGV и DeltaCredit.

Генеральный директор АН «Жилфонд» Александр Чемеркин рассказал, что среди клиентов агентства, покупающих сейчас жилье с помощью ипотеки, примерно 90% получают кредиты в Сбербанке и ВТБ24. Он говорит, что лишь единицы клиентов берут ипотеку под 18% годовых и более. Для большинства предельный уровень — 15-16% годовых. «Многим психологически сложно решиться на ипотеку в условиях, когда ставки выросли с 12% до 18-20%», — подтвердил начальник Управления по работе с частными клиентами новосибирского филиала BSGV Сергей Васильев. Марина Надгребельная: «Некоторые клиенты так и говорят, что брать ипотеку по ставкам, под которые еще недавно выдавались потребительские кредиты, — это сумасшествие».

«Ставки по ипотеке выросли, но цены на недвижимость снизились. Так что в целом ипотека стала недоступнее примерно на 20%. Спрос на ипотеку снизился в разы не потому, что она стала супердорогой. Проблема в другом — люди не уверены в завтрашнем дне», — не согласился с ней Владимир Федянов. «Когда люди поверят, что завтра будут жить лучше, тогда и спрос на ипотеку снова увеличится», — подтвердил генеральный директор АН «Сиб- академстрой Недвижимость» Владимир Голованов.

Кризис изменил портрет ипотечного заемщика. По наблюдениям Чемеркина, средний заемщик сильно повзрослел, а сумма займа уменьшилась. «Раньше банки не очень охотно занимались выдачей ипотечных кредитов семьям с детьми. Тем более если им был нужен относительно небольшой кредит — 500-700 тыс. руб. Сейчас именно такие заемщики стали их основными клиентами», — рассказывает он. По словам Сергея Васильева, средняя сумма ипотечного кредита в филиале BSGV снизилась с 2,5 млн руб. во второй половине 2008 г. до примерно 2 млн руб. в первом квартале 2009 г.

«За последние годы люди привыкли жить в кредит. В условиях растущей экономики, увеличения зарплат это было выгодно. Многие только сейчас поняли, что недвижимость тоже может дешеветь», — констатировал Владимир Затримайлов. Зато горожане быстро привыкли к тому, что недвижимость дешевеет. «Все покупатели ждут «дна» рынка», — констатировал Сергей Васильев.

«Количество сделок растет. Количество просмотров тоже. Если не будет нового падения, то, значит, «дно» мы уже прошли. Но, с другой стороны, цены продолжают падать», — поделился наблюдениями за противоречивыми тенденциями Владимир Голованов.

Наиболее драматичная ситуация сложилась на первичном рынке. Почти на половине площадок строительство остановлено. В отношении некоторых строительных компаний уже начата процедура банкротства. Для спасения строительного комплекса областные власти реализуют комплекс мер: от предоставления государственных гарантий банкам при кредитовании застройщиков до компенсации из областного бюджета двух третей процент- ной ставки ЦБ получателям ипотечных кредитов. Насколько эффективными оказались эти меры, модератор «Дискуссионного клуба» Егор Ледяев поинтересовался у директора по маркетингу компании «Уникон» Ольги Гребневой.

По ее словам, примерно половина клиентов «Уникона» интересуется возможностью получения субсидии по ипотечному кредиту. Смог ли уже кто-либо из покупателей получить субсидию, ей неизвестно. Сам «Уникон» рассчитывает воспользоваться госгарантиями по банковским кредитам строительным компаниям. «Мы выполнили все необходимые для этого условия, провели переговоры со Сбербанком и ВТБ. Теперь ждем распоряжения губернатора», — сообщила Ольга Гребнева.

По мнению Владимира Голованова, чтобы реально поддержать строительную отрасль, пришлось бы потратить половину бюджета области. «Заявленные же меры господдержки имеют скорее политическое значение», — полагает он. У Ольги Гребневой другое мнение. Она рассчитывает, что госгарантии помогут «Уникону» получить заемные средства на завершение строительства домов.

Продавать сейчас квартиры в строящихся объектах компании невыгодно из-за низких цен на рынке. По ее словам, цены на строящееся жилье в городе за полгода снизились на 10-15%. «Мы осознанно не продаем строящееся жилье. Ждем формирования отложенного спроса. По нашим расчетам, он проявится в начале 2010 г., когда предложение строящегося жилья станет минимальным», — объясняет она. По мнению Ильи Балахонова, однокомнатные квартиры-студии в строящихся домах окажутся в дефиците уже осенью 2009 г.

Снижение цен на строящееся жилье способно возродить интерес клиентов к нему. Но низкие цены зачастую могут и завести в ловушку. «Объекты многих застройщиков мы не готовы рекомендовать клиентам. Есть новостройки, в которых за квадратный метр и 10 тыс. руб. нельзя давать, потому что это однозначно засада лет на 5-10. В тех же домах, которые будут реально достроены в этом году, очень сложно найти квартиры дешевле 30 тыс. руб. за кв. м», — объяснил Александр Чемеркин.

Как отметил Владимир Голованов, количество сделок на первичном рынке сократилось по сравнению с докризисным периодом более чем в десять раз, на вторичном рынке — примерно на 40%. По его мнению, строительный рынок переживает драматический период: «Строительную отрасль ждет суровая селекция. Многие ранее начатые объекты компаниям придется завершать себе в убыток. Время, когда окупались любые затраты застройщика, прошло. Сейчас предъявлен спрос на более дешевое жилье. На рынке останутся те компании, которые смогут этот спрос удовлетворить, поскольку приобрели площадки с минимальными затратами и используют более дешевые технологии строительства».

Ольга Гребнева с ним согласилась: «В разработанной администрацией области программе по развитию строительной отрасли до 2015 г. акцент сделан на обеспечение жильем потребителей с низкими доходами. Для этого будут использоваться различные субсидии и кредитные схемы. Нам, как застройщикам, важно сейчас сориентироваться и вовремя предложить на рынок жилье, соответствующее требованиям таких потребителей».